Mutui ipotecari, i dati dell'Osservatorio delle Entrate: l'indebitamento ipotecario, patrimonio immobiliare e capitale che finanzia il settore immobiliare.
Rapporto sui mutui ipotecari
Il Rapporto sui mutui ipotecari elaborato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate si pone l’obiettivo di analizzare il complesso dei finanziamenti concessi a fronte di garanzia ipotecaria su immobili e di fornire alcune informazioni sulla loro destinazione di utilizzo.
Gli ultimi dati analizzati riguardano il 2019, quindi il periodo precedente lo shock economico indotto dalla pandemia del Covid-19.
I dati osservabili riportano le statistiche:
- - sui mutui ipotecari (numero di ipoteche immobiliari iscritte a garanzia di mutui, capitale erogato, tasso di interesse applicato alla prima rata), mediante una classificazione per tipo di atto e per aree geografiche;
- - sulla destinazione del finanziamento andando così a vedere la quota di capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare ipotecato destinato a tornare effettivamente sul mercato immobiliare o a finanziare il resto dell’economia, con ulteriori aggregazioni per tener conto di situazioni miste. Anche questa analisi è svolta per aree territoriali.
Vediamo tutto in dettaglio.
L’importanza dell’ndebitamento ipotecario
Il credito bancario rappresenta una delle leve importanti per consentire a famiglie e imprese di accedere al mercato immobiliare o al finanziamento della propria attività economica.
L’indebitamento ipotecario rappresenta la leva principale di finanziamento, pur essendo affiancata dal altre forme del credito.
Il credito ottenuto con mutuo concesso dalla banca o comunque con capitale erogato da un istituto finanziario dietro la garanzia del patrimonio immobiliare, è la forma analizzata dal Rapporto delle Entrate.
Patrimonio immobiliare ipotecato
Per quanto riguarda i nuovi mutui ipotecari:
- - quasi il 60% degli immobili fa capo ad atti residenziali (tipo RES), ovvero oltre l’85% se si tiene conto anche degli atti residenziali di tipo plurimo (RES PLUS) e residenziale misto (MISTO RES):
- - per gli atti RES, RES PLUS e MISTO RES, il capitale finanziato rappresenta quasi i due terzi del totale, circa 57 miliardi di euro (-1,1% rispetto al 2018);
- - gli atti di mutuo ipotecario che riguardano esclusivamente unità non residenziali, alle tipologie TCO (teziario commerciale) e MISTO NON RES corrispondono le quote più elevate: rispettivamente pari al 2,8% e 3,8%, in termini di numero di immobili;
- - il capitale finanziato per TCO e MISTO NON RES è pari rispettivamente al 8,6% e 12,0%;
- - gli atti di mutuo con immobili del settore produttivo (PRO) sono stati meno dell’1% in termini di numero di immobili ipotecati;
- - il capitale finanziato PRO è stato pari circa 5 miliardi di euro (-14,1% sul 2018), pari al 5,6% del totale del capitale di debito finanziato nel 2019;
- - gli atti con soli terreni, nel 2019, è pari al 4,1% del totale, in termini di immobili ipotecati;
- - i terreni rappresentano il 5,4% in termini di capitale finanziato, pari a B (oltre il -30% del 2018).
Capitale che finanzia il settore immobiliare
Nel 2019, gli atti di iscrizione ipotecaria sono stati in totale 408 mila, per 90,2 miliardi di euro il capitale finanziato (-8,1% rispetto al 2018) che rappresenta il 5% del PIL, a fronte di 923.925 immobili concessi in garanzia (-2,8% rispetto al 2018).
Il mercato ha visto il suo massimo nel 2007, con 205 miliardi, e il suo minimo nel 2014, con 58,3 miliardi.
L’ammontare di capitale che finanzia il mercato immobiliare, nel quale viene reinvestito, è pari a circa 36 miliardi di euro.
Il capitale “estratto” dal valore patrimoniale immobiliare ritorna in quel mercato per circa il 40% del totale del capitale erogato. Si tratta tipicamente dell’acquisto dell’abitazione finanziato con mutuo ipotecario acceso ponendo a garanzia la stessa abitazione acquistata.
Circa 37 miliardi di euro sono invece destinati a finanziare altre attività, per lo più attività economiche dei proprietari degli immobili che vengono ipotecati.
I mutui italiani per posizione geografica
Al Nord si concentra la maggior parte dei mutui stipulati in Italia, soprattutto negli anni passati.
Nel 2019 sia in termini di numero di immobili ipotecati che di capitali di debito “estratti”, si è registrata una generalizzata diminuzione dei volumi:
- - nelle aree del Centro e Sud soprattuttpo per quanto riguarda il numero di immobili;
- - al nord e al sud per quanto riguarda i capitali.
Tassi di interesse dei mutui
I tassi di interesse mostrano pressoché lo stesso andamento sia per i mercati di finanziamento diretto all’acquisto di fabbricati (mercato A), che per finanziamento di attività economiche (mercato C) e per le diverse tipologie di atto.
Si evidenzia:
- - un primo periodo di salita tra il 2004 e il 2008, dove i tassi medi ponderati applicati alla prima rata sono cresciuti - passando da circa il 4% al 6%;
- - un calo tra il 2009 e il 2010;
- - una risalita fino al 2012 e una costante discesa fino al minimo segnato tra il 2017 e il 2019.
Per quasi tutte le tipologie di atto, ma soprattutto per gli atti misto residenzuale, si evidenzia un livello dei tassi più basso quando la destinazione non è il mercato immobiliare, in particolare nel periodo dal 2010 ad oggi, Questo anche a fronte del fatto che le durate sono solitamente minori quando il finanziamento non riguarda le compravendite di immobili.
Mutui nelle grandi città
Il 22% del capitale finanziato, pari a quasi 20 miliardi, proviene da atti in cui le unità immobiliari concesse a garanzia del credito sono ubicate nelle otto maggiori città italiane.
Il numero di immobili ipotecati in queste città corrisponde all’11,7% del totale.
Fonte: https://www.pmi.it/card/mutui-ipotecari-i-trend-del-mercato-immobiliare/doc/5