Le compravendite di abitazioni in Italia (ben 534mila) sono in salita per il terzo anno consecutivo superando i volumi di acquisto degli anni ottanta. Nel 2016 si registra un aumento del 18,9% che segue la crescita del 6,5% del 2015 e del 3,5% del 2014. L’incremento è diffuso in tutte le aree del Paese, sia nelle grandi metropoli che nei piccoli centri.
Questa ritrovata attenzione delle famiglie per il mercato della casa emerge chiaramente dai dati contenuti nel Rapporto immobiliare residenziale 2017, lo studio presentato oggi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi (Associazione Bancaria Italiana).
L’aumento degli scambi è principalmente imputabile alla crescita delle compravendite di abitazioni registrata nei comuni di medie dimensioni, con popolazione tra 5 e 25 mila abitanti e tra 25 e 50 mila abitanti, che segnano un rialzo superiore al 20% e costituiscono quasi la metà del mercato nazionale.
L’andamento e la distribuzione dei volumi di scambio per macro aree geografiche evidenzia nel 2016, rispetto al 2015, rialzi più accentuati nel Nord, superiori al 22%. L’area del Centro guadagna il 16,2%. Infine, sono sostenuti, anche se meno di quanto rilevato nelle altre aree, i rialzi al Sud, +15%, e nelle Isole, +14% circa.
A livello regionale, gli incrementi maggiori si registrano in Liguria (+24%), Veneto, Emilia-Romagna e Piemonte (+23%), in Lombardia (+21%), che da sola rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale, e in Toscana (+20%).
Seppure con un peso minore sul volume di scambio nazionale, buoni risultati si riscontrano in Sardegna (+18%), in Friuli-Venezia Giulia (+19%) e in Valle d’Aosta (+25%). Più contenuto è il rialzo nel Lazio (+13%), che con oltre 55mila scambi di abitazioni nel 2016, rappresenta il 10% circa del totale delle transazioni sul territorio nazionale. Infine, il Molise (+8%) e la Calabria (+11%) sono le regioni dove il mercato residenziale nel 2016 cresce meno rispetto al 2015.
L’indicatore dell’intensità del mercato (Imi) segue le compravendite, mostrando una crescita generale in tutti gli ambiti territoriali con un valore, a livello nazionale, pari a 1,56 per cento.
La quota di abitazioni compravendute, rispetto allo stock esistente, supera l’1,8% nel Nord e si attesta intorno all’1,1% nel Sud e nelle Isole.
I comuni capoluogo del Nord mostrano la migliore dinamica di mercato presentando un Imi che supera il 2 per cento. Tra le regioni più dinamiche, con un valore che ha superato il 2% nel 2016, spicca il dato della Lombardia, segue il Veneto con un Imi pari all’1,86% e l’Emilia Romagna con un indice dell’1,81%.
La superficie media per unità abitativa è pari a 106,6 m2, analizzando più nel dettaglio, si nota che nei capoluoghi la superficie media degli alloggi compravenduti si riduce a circa 99,8 m2 mentre nei comuni minori si acquistano abitazioni mediamente più grandi (110 m2). Rispetto al 2015, a livello nazionale la superficie degli immobili è aumentata del 20%, infatti, i maggiori rialzi si registrano per gli scambi di abitazioni taglio “grande”.
Boom di Magazzini e posti auto
Nel 2016 il mercato delle pertinenze mostra un rialzo analogo a quello registrato nel settore delle abitazioni, +19%, con riferimento sia agli scambi di magazzini sia agli scambi di box e posti auto. L’analisi nel dettaglio delle aree del Paese mostra tassi di crescita disomogenei. Per i magazzini nelle aree del Nord gli scambi mostrano rialzi di circa il 25%, mentre al Sud e nelle Isole gli aumenti sono più contenuti, +13,3% e +10,9% rispettivamente. Disomogeneità di rialzi si registrano anche nel mercato dei box e dei posti auto, con ancora le aree del Nord che evidenziano le crescite maggiori, con il Nord-ovest in salita del 18,2%, e il Nord-est del 24,1 per cento.
Nuda proprietà cresce in modo più contenuto
Nel 2016, in tutta Italia, il volume di compravendita del diritto di nuda proprietà per le abitazioni è pari a 24mila unità, facendo registrare un +11,7% rispetto al 2015, decisamente inferiore a quella osservata per il diritto di piena proprietà (18,9%). La crescita nelle transazioni annue risulta più accentuata nei comuni minori (12,6%) rispetto ai capoluogo dove gli scambi del diritto di nuda proprietà crescono solo del 10%.
Figura 1 Le compravendite di abitazioni (migliaia)
Nell’ambito del Rapporto immobiliare residenziale, presentato oggi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e realizzato in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana, è sviluppato, come di consueto, un apposito focus dedicato alle principali città italiane.
In generale, la fotografia che scaturisce dal Rapporto conferma un significativo rafforzamento delle tendenze di crescita già registrate negli ultimi due anni, almeno in termini di volumi di compravendita (+18,9%) e fatturato (+17,4%).
Aumenta anche la quota degli acquisti gravati da mutuo ipotecario, sia in termini relativi (oltre il 46% del volume complessivo) sia assoluti (+27,3%), grazie soprattutto alle favorevoli condizioni sul lato dell’offerta (tassi e liquidità disponibile presso i soggetti erogatori).
Lo stesso mercato degli affitti, a livello nazionale, registra un incremento rispetto al 2015, per quanto di un ordine di grandezza inferiore (+1,3%).
Compravendite nelle principali città
Il dato aggregato relativo alle compravendite (indice ntn), registrate presso le otto principali città italiane nel 2016, mostra una tendenza (+17,4%) sostanzialmente analoga a quella nazionale; i comuni delle relative province sono risultati più dinamici (+20,9%) rispetto ai capoluoghi.
La crescita maggiore si è avuta nella città di Torino (+26,4%) e nel resto della provincia relativa (+24,1%); anche Bologna, Genova e Milano sono cresciute oltre il 20%, mentre significativamente sotto la media ci sono Roma (+10,6%, circa la metà del dato relativo al resto della provincia), che resta tuttavia la città con il volume maggiore di compravendite (oltre 30.000 unità), e Palermo.
Se si approfondisce l’analisi sulla base della segmentazione per classi dimensionali, si può osservare come la crescita, in termini percentuali, abbia riguardato soprattutto le abitazioni più grandi, che tuttavia rappresentano meno del 10% del totale delle compravendite, concentrate per oltre il 50% sul taglio piccolo e medio.
Disaggregando i dati, spicca la prevalenza del segno “meno” nella provincia di Palermo, mentre Torino si conferma la più dinamica in tutte le classi rilevate.
In termini di superficie compravenduta prevalgono nettamente Roma città da un lato e la provincia di Milano (escluso, quindi, il capoluogo) dall’altro; per quanto riguarda la superficie media, invece, si conferma un andamento sostanzialmente decrescente da Sud a Nord.
I dati relativi al fatturato medio, infine, vedono al primo posto la città di Milano (318.300 euro), seguita da Firenze (293.500 euro) e Roma (284.600 euro); singolare il caso di Genova, unica città, tra quelle analizzate, in cui il fatturato medio del resto della provincia (254.600 euro) risulta superiore a quello del comune capoluogo (219.400 euro).
In termini assoluti, anche per il fatturato, i tassi di crescita dei comuni minori delle province analizzate (+18,9%) risultano mediamente superiori a quelli registrati dai rispettivi capoluoghi (+14,0%); nettamente inferiori al 10% solo Palermo e Roma città.
Coerentemente con la tendenza nazionale, cresce anche nelle grandi città e nelle relative province il peso relativo delle compravendite finanziate attraverso mutuo ipotecario, con una certa omogeneità: tutti i tassi sono infatti ampiamente positivi e mediamente superiori alle rispettive dinamiche di mercato, con valori che oscillano per lo più tra il 20% ed il 30%, con punte a Torino città (+35,8%) e Firenze provincia (+34,8%), mentre a Palermo città si registra, anche in questo caso, il valore più basso (+14,3%).
Dal punto di vista dei soggetti coinvolti, cresce, parallelamente, l’incidenza delle persone fisiche (di oltre 3 punti rispetto al 2015), che si attesta oltre il 50% sia nella media dei capoluoghi (52,3%) sia in quella delle relative province (54,6%).
Di contro, diminuisce il dato aggregato relativo al capitale unitario medio degli 8 comuni capoluogo, per effetto, tuttavia, esclusivamente del forte calo di Palermo (-17.700 euro) e, soprattutto, di Napoli (-37.700 euro); anche in termini assoluti gli unici segni “meno” si sono registrati a Napoli (-4,1%) e Palermo (-2,6%), con un tasso aggregato comunque ampiamente positivo (+24,4% nei capoluoghi, +30,5% nel resto delle otto province).
Locazioni nelle principali città
Per il secondo anno, il Rapporto dell’Omi propone anche un’analisi del mercato delle locazioni, definendo quattro segmenti sulla base della durata e della tipologia dei contratti: l’ordinario transitorio, l’ordinario di lungo periodo, l’agevolato per studenti e l’agevolato concordato.
Per quanto riguarda il segmento ordinario transitorio (ovvero di durata compresa tra 1 e 3 anni), si conferma la netta prevalenza, in termini di canone annuo medio, di Roma, Milano e Firenze, le uniche oltre i 100 euro/m2; il valore medio aggregato, in realtà, ha registrato un calo rispetto al 2015 (-2,1%), soprattutto per effetto della forte diminuzione di Milano (-9,2%), particolarmente significativa in virtù del relativo volume di mercato (il secondo dietro Roma, il primo se considerato in rapporto allo stock, come conferma l’indice iml).
Il segmento ordinario di lungo periodo (durata superiore ai 3 anni) viene invece trainato proprio dai dati di Milano, sia in termini di volumi (oltre 31mila contratti, contro i circa 22mila di Roma e i circa 10mila di Torino e Napoli), sia in rapporto allo stock (indice iml quasi doppio di gran parte delle altre città), sia riguardo al canone annuo (ammontare complessivo, dato medio e tasso di crescita).
I due segmenti relativi al canone agevolato (studenti e concordato), infine, risultano sostanzialmente stabili in quanto a canone medio; tra le città si conferma una netta prevalenza di Roma, in termini sia di volumi che di canone (ammontare complessivo e dato medio).
Nel 2016, cresce ancora il ricorso al mutuo per l’acquisto dell’abitazione.
Tassi di interesse ancora in discesa e rate più leggere muovono il ricorso al credito. Crescono, infatti, per il terzo anno consecutivo gli acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario.
A metterlo in evidenza è il Rapporto immobiliare 2017 settore residenziale, pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate e da oggi disponibile online.
Nel 2016, la crescita degli acquisti di abitazioni, con ricorso al mutuo ipotecario è stata piuttosto sostenuta. Nell’anno appena trascorso, infatti, i dati registrati a livello nazionale, hanno mostrato un deciso rialzo, +27,3% rispetto al 2015.
Al netto di surroghe e di ulteriori forme di finanziamento che non prevedono l’iscrizione ipotecaria nel 2016, le transazioni questo tipo hanno superato le 246mila unità, circa 53mila in più del 2015 e rappresentano poco meno del 50% del totale degli acquisti effettuati da persone fisiche. Dopo la ripida caduta, osservata nel 2012, in cui le abitazioni acquistate con ipoteca avevano subito un calo prossimo al 40%, nel 2016, si consolida e si accentua la ripresa in atto dal 2014.
Tra le aree del Paese, i rialzi sono diffusi ovunque, con tassi di recupero analoghi per capoluoghi e comuni minori, poco sopra il 27%. Nei capoluoghi del Nord-est si osserva il massimo incremento, +32,4, mentre l’area del Nord-ovest è quella nella quale si osserva il maggior numero di compravendite assistite da ipoteca, 36,7% del totale nazionale, seguito dal Centro con quasi il 22 per cento.
La crescita del ricorso al credito per l’acquisto dell’abitazione, superiore a quella degli scambi, ha fatto aumentare l’incidenza dei mutui sulle corrispondenti compravendite effettuate da persone fisiche che, in rialzo di 3 punti percentuali raggiungono, il 48,5%, arrivando a sfiorare il 54% per i comuni capoluogo del Centro.
Il sostegno del mutuo è richiesto, in maggior parte, per l’acquisto di abitazioni di piccole e medie dimensioni.
Per finanziare l’acquisto di un’abitazione, 120mila euro medi
Nel 2016 sono stati erogati circa 120mila euro medi ad abitazione, valore che sale a 132mila euro nei capoluoghi ed è invece pari a 112 mila euro nei comuni non capoluoghi.
In considerazione del valore delle abitazioni, il capitale unitario finanziato è massimo nei capoluoghi del Centro dove in media, per un’abitazione, viene erogato un importo pari a 153mila euro.
Complessivamente, nel 2016, gli istituti di credito hanno erogato 29,5 miliardi di euro, 6,5 miliardi in più del 2015, quando il capitale finanziato era di circa 23miliardi di euro, +27,8 per cento.
Come per l’Ntn Ip, gli aumenti sono diffusi in tutto il Paese con il tasso massimo per i comuni del Nord-est +22,4%, e minimo al centro, +16,5%.
Il capitale erogato rappresenta, a livello nazionale, circa il 65% della spesa d’acquisto, quota che scende al 57% circa nei capoluoghi e sale al 72% nei comuni minori.
Il valore delle abitazioni acquistate con mutuo ipotecario, ottenuto attraverso una stima, è risultato, nel 2016, di circa 46,3 miliardi di euro. Il valore finanziato rappresenta quindi circa il 64% della spesa di acquisto. La quota finanziata è minima al Centro, 61%, e massima nelle Isole, 73% circa.
Tassi d’interesse e rate ancora in discesa
Nell’anno appena trascorso, i tassi d’interesse, applicati alla prima rata, si portano ai minimi dall’inizio della serie e scendono al 2,31%, in calo di ulteriori 0,44 punti percentuali rispetto al 2015. I tassi risultano più elevati al Sud (2,56%) e al Centro (2,46%), mentre quelli più bassi si registrano al Nord (2,18%).
La diminuzione dei tassi di interesse, combinata alla sostanziale stabilità del capitale unitario e della durata si ripercuote sulla rata media mensile, che segna un’ulteriore calo passando dai 591 euro del 2015 ai 570 del 2016, -3,8 per cento. Sono le aree del Sud e delle Isole a mostrare il calo maggiore dei tassi d’interesse e, conseguentemente, della rata mensile che scende di circa il 7% e si porta intorno ai 500 euro medi.
Le condizioni del credito attraverso i prestiti ipotecari decisamente favorevoli, nel corso del 2016, si sono confermate di fondamentale importanza per la realizzazione degli scambi e il miglioramento della dinamica nel mercato residenziale.
FONTE:
http://www.fiscooggi.it/attualita/articolo/rapporto-residenziale-2017le-famiglie-comprano-casa
http://www.fiscooggi.it/attualita/articolo/rapporto-residenziale-2017giu-tassi-lappeal-dei-mutui